Jaki minimalny kapitał powinien wystarczyć do rozpoczęcia inwestycji?

Michał Herman

Autor: Michał Herman

Dodano: 24 października 2018
inwestycje giełdowe

Jaki minimalny kapitał powinien wystarczyć do rozpoczęcia inwestycji?

Szukasz odpowiedzi czy nie zainwestować swojego kapitału w mieszkanie lub lokal z przeznaczeniem na wynajem? To ważne pytanie i warto się nad nim dokładnie zastanowić. Przedtem jednak należy postawić sobie kilka dodatkowych pytań. 

1. Jakim kapitałem zamierzamy dysponować? Czy w całości będzie to nasz kapitał, czy też kapitał zasilany kredytem?
2. Jaki jest nasz cel główny zakupu? Tutaj można rozróżnić kilka przypadków, takie jak zakup mieszkania z przeznaczeniem na późniejsze użytkowanie a wynajem jako forma odbudowy wydatkowanego kapitału, lokata kapitału z oprocentowaniem jako zysk w postaci opłat od najmu, stworzenie szerszego biznesu lokali pod wynajem.
3. Jaka będzie grupa docelowa, do której skierujemy naszą ofertę?
4. Nowy lokal czy z rynku wtórnego?
5. Lokalizacja.

Takie pytania w sposób naturalny przyjść powinny na początku naszej drogi w procesie myślowym, który doprowadzić ma do podjęcia decyzji inwestorskiej. Dodatkowym wskaźnikiem jest korelacja dwóch podstawowych zmiennych wartości – kosztu oraz ewentualnego zysku z opłat pozyskanych za wynajem. I oto ten ewentualny zysk musi być poddany dodatkowej analizie. Przyjrzyjmy się kosztom związanym z zakupem choćby pokoju z kuchnią w Warszawie blisko centrum miasta. Przyjmijmy następujące dane – kwota zakupu to 250 tysięcy złotych, kapitał własny, lokal z rynku wtórnego, grupa docelowa to studenci. I co teraz? Przyjmując, że lokal w tej cenie jest w dobrym stanie technicznym, warto pamiętać, że nie obejdzie się bez małego remontu. Może to być kilkanaście tysięcy złotych. Niespodziewane pęknięcie rury w kuchni, przepalenie się instalacji elektrycznej czy choćby dziurawy wężyk od pralki to też koszt. Przyda się więc kapitał zapasowy, który należy w związku z tym przewidzieć, a to następne kilka tysięcy złotych. Trzeba zadbać o podstawowe wyposażenie mieszkania, jeśli go brakuje. Lodówka, pralka, kuchenka mikrofalowa może telewizor czy choćby radio. To też pochłonie kilka tysięcy złotych. Na potrzeby naszych wyliczeń przyjmijmy łączną kwotę 15.000 złotych. Następnym krokiem jest podpisanie umowy z najemcą i zarejestrowanie tego w urzędzie skarbowym. Trzeba podjąć także decyzje o formie opodatkowania. Jeśli to będzie ryczałt, to będziemy ponosić koszt 8,5% od kwoty umowy. Jeśli więc otrzymamy 1.200 złotych za wynajem naszego lokalu (plus koszty eksploatacji) to mamy wszystkie dane, by wyliczyć ten rzeczywisty zysk. Jeśli wyliczenia będą nas satysfakcjonować, to będzie znacznie bliżej do podjęcia pozytywnej decyzji. Pamiętajmy jednak, że ten rynek jest zmienny i podatny na wiele czynników zewnętrznych. To mogą być nowe przepisy, zmiany podarzy na rynku, zamknięcie szkoły, pora roku, gust klienta i wiele innych. Ale te wszystkie zmienne mogą być też pozytywne. Innym ważnym elementem naszych rozważań powinien być trend związany ze wzrostem cen mieszkań na naszym terenie. Ciągle jeszcze w Polsce przewidywany jest wzrost cen metra kwadratowego mieszkań. Szczególnie łatwo zaobserwować to w dużych miastach, bo ciągle jest tam niedosyt na tym rynku. Reasumując – trudno określić potrzebny kapitał początkowy dla naszej inwestycji nie znając odpowiedzi na postawione wcześniej pytania. Istotą tego biznesu jest jednak już samo posiadanie mieszkania. Bowiem mieszkanie samo w sobie jest już elementem zyskownym na obecnym etapie rozwoju rynku. No cóż, teraz tylko przed nami podjęcie tej decyzji!

Michał Herman

Autor: Michał Herman

Początkowo pracował w korporacji związanej z telekomunikacją. Potem fotograf przez lata z własnym studiem, audiofil, pasjonat sztuki zegarmistrzowskiej. Mariaż z rynkiem nieruchomości wynika z doświadczeń życiowych, jak i osobistych zainteresowań.